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Sie stehen vor dem Entschluss, eine Immobilie in Sachsen zu verkaufen — vielleicht nach einem Erbfall, nach einer Trennung, weil ein leerstehendes Objekt zunehmend zur Last wird, oder weil ein Umzug keine Zeit für einen langen Vermarktungsprozess lässt. Irgendwo sind Sie auf den Begriff „Direktankauf" gestoßen: Käufer, die ohne Makler, ohne Besichtigungsstress und mit verbindlichem Angebot kaufen. Was ist dran — und was kostet dieses Versprechen?
Beim Direktankauf kauft ein Unternehmen oder professioneller Investor Ihre Immobilie direkt, ohne klassische Vermarktung über Makler oder Plattformen. Das Angebot ist verbindlich, der Prozess kurz: Statt Monate auf dem Markt zu warten, vergehen oft nur Tage zwischen erstem Kontakt und unterschriebenem Kaufvertrag beim Notar.
Was Direktankäufer nicht sind: Eine Sozialeinrichtung, die Ihnen einen Gefallen tut. Das Geschäftsmodell funktioniert, weil der Käufer einen Abschlag auf den Marktwert einkalkuliert — aus dem er seinen Gewinn, sein Risiko und seinen Aufwand trägt. Das ist kein Vorwurf, sondern der Kern des Modells, den jeder Verkäufer kennen sollte, bevor er unterschreibt.
Der Marktwert einer Immobilie — fachlich der Verkehrswert nach § 194 BauGB — ist das, was ein informierter Käufer unter normalen Marktbedingungen zahlen würde. Direktankäufer bieten in der Regel darunter. Wie weit darunter, hängt von mehreren Faktoren ab:
Auf der anderen Seite der Rechnung: Beim Direktankauf entfallen Maklerkosten, Kosten für Inserate, Homestaging und laufende Nebenkosten während eines monatelangen Vermarktungsprozesses vollständig. Das kompensiert einen Teil der Preisdifferenz — aber eben nur einen Teil.
Es gibt Situationen, in denen Geschwindigkeit und Gewissheit mehr wert sind als der letzte Euro Marktpreis:
Direktankauf ist nicht für jede Situation die richtige Antwort — und ein seriöser Ankäufer sagt Ihnen das auch. Wählen Sie den klassischen Weg, wenn:
Der Prozess ist schlanker als ein klassischer Verkauf, aber er folgt denselben rechtlichen Regeln. Kein Direktankauf umgeht die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB — wer Ihnen einen formlosen Kaufvertrag anbietet, handelt nicht rechtsgültig.
Beim Immobilienkauf fällt Grunderwerbsteuer an. Sachsen erhebt derzeit 3,5 % des Kaufpreises — einer der wenigen Bundesländer, die den ursprünglichen Bundessatz des Grunderwerbsteuergesetzes nicht angehoben haben. Die Steuer trägt im Regelfall der Käufer; beim Direktankauf ist das kein Verhandlungsgegenstand Ihrerseits, beeinflusst aber, was ein Käufer insgesamt aufwenden kann und damit indirekt sein Angebot. Den aktuellen Steuersatz veröffentlicht das Sächsische Staatsministerium der Finanzen. Stand: September 2026.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, fällt für Sie als Verkäufer Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG). Ausnahme: Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Das ist ein steuerlicher Aspekt, den viele Verkäufer erst im Direktankaufsgespräch entdecken. Klären Sie ihn vorab mit einem Steuerberater. Dieser Hinweis ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Stand: September 2026.
Den Bodenrichtwert für Ihre Lage in Sachsen können Sie kostenlos über das Geoportal des Freistaats Sachsen abrufen. Der Bodenrichtwert allein ergibt noch keinen Verkehrswert — er ist die Grundlage, aus der ein Gutachter unter Berücksichtigung von Bebauung, Zustand und Lage den Wert ableitet.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Sachsen nach Landkreisen und kreisfreien Städten organisiert. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen bündelt die Daten für den Gesamtmarkt und veröffentlicht regelmäßig Immobilienmarktberichte — öffentlich zugänglich und eine unabhängige Grundlage, um ein Direktangebot einzuordnen.
Wenn Sie unsicher sind, ob ein Direktangebot marktgerecht ist, ist ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen die sauberste Entscheidungsgrundlage. Es kostet einige Hundert Euro — schützt aber vor einem Fehler, der ein Vielfaches davon teurer ist.
Sachsen ist kein homogener Immobilienmarkt. Leipzig und Dresden haben sich zu den am stärksten wachsenden Märkten Ostdeutschlands entwickelt und verzeichnen eine deutlich höhere Nachfrage als noch vor zehn Jahren. Chemnitz holt auf, ist aber nach wie vor preiswerter. Ländliche Räume — Vogtlandkreis, Erzgebirgskreis, Nordsachsen, Landkreis Görlitz — zeigen ein anderes Bild: längere Vermarktungszeiten, strukturell schwächere Nachfrage. Genau hier kann ein Direktankauf strukturelle Vorteile bieten, die der offene Markt nicht kompensiert.
immozeit arbeitet in Sachsen über Partner vor Ort, die den regionalen Markt kennen — nicht über eigene Niederlassungen. Das ist kein Nachteil: Regionale Partner mit lokaler Bodenhaftung beurteilen Lagen präziser als ein zentrales Büro ohne Ortskenntnis.
Je vollständiger Ihre Unterlagen beim ersten Gespräch, desto schneller kommt ein verbindliches Angebot. Typisch benötigt werden:
Der Markt für Direktankäufer ist unreguliert. Es gibt seriöse Anbieter und solche, die auf Informationsasymmetrie setzen. Einige Orientierungspunkte:
Nehmen Sie sich die Zeit, jedes Angebot zu prüfen — auch ein Direktankauf lässt üblicherweise einige Tage Zeit. Wer auf sofortige Unterschrift drängt, ist kein Partner.
Weitere Artikel rund um den Immobilienverkauf finden Sie in unserem Blog.
Wenn Sie wissen möchten, was für Ihre Immobilie in Sachsen realistisch zu erzielen wäre — ohne Verpflichtung, ohne Druck — nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Schildern Sie kurz die Lage, den Zustand und Ihren Zeitrahmen. Das genügt für eine erste Einschätzung, ob ein Direktankauf in Ihrer Situation überhaupt in Frage kommt und welche Schritte danach sinnvoll sind.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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